La línea 1 del metro de cualquier una ciudad no es el suelo de la línea 6 del mismo metro. Luego, la superficie de un terreno no es el suelo de un espacio llamado subsuelo. Con este sugerente ejemplo arranca este libro en el que se cuestiona el planteamiento tradicional del régimen del subsuelo tanto desde el punto de vista teórico como desde sus muy evidentes consecuencias prácticas. La tesis de fondo que defiende el autor, Catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Cantabria y antiguo Letrado del Tribunal Constitucional, parte de una sutil diferencia. El subsuelo no es cosa, no es bien. Por tanto, el derecho de propiedad del dueño de un terreno no incorpora de modo genérico e indiferenciado el del espacio geográfico que se extiende bajo su superficie. Este derecho únicamente se predica de aquellos objetos o cosas, en sentido jurídico-civil, que estén debajo de la superficie del terreno, salvo que hayan sido excluidos ex lege de su dominio (minas, aguas subterráneas, tesoros arqueológicos). Desde ese punto de vista, el subsuelo no constituye una extensión o proyección, en sentido jurídico, del terreno, esto es, no es parte integrante de aquél. No constituye, en caso de disgregación, una finca registral procedente de una finca matriz o material, por la sencilla razón de que no forma parte del terreno o fundo. Sólo cuando en el subsuelo se han localizado determinados aprovechamientos (galerías comerciales, garajes...) surge como entidad jurídica diferenciada la finca, material y registral, que, eventualmente, permitirá constituir, en régimen de propiedad horizontal, un complejo inmobiliario. El subsuelo no es, pues, un bien, en sentido jurídico-civil, un objeto, una cosa. Es un mero espacio, como el aire, sobre el que se ejercitan las competencias de las diferentes Administraciones públicas. El poder de disposición de éstas no deriva, por tanto, de ninguna titularidad dominical (el subsuelo, como tal, no es público, ni demanial ni patrimonial, por no ser bien), pero de su ejercicio resultan bienes o cosas, de carácter inmueble, ya de propiedad pública, ya privada.
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